Банкротство «Донстроя» - сколько россиян пострадает от мыльного пузыря рынка недвижимости?

Тот, кто любит детективы и фильмы о шпионах, знает – всегда надо обращать внимание на детали. И за любым информационным шумом искать странности, которые в этом шуме прячутся.

Собственно, авторы фильмов ничего не придумали – первое, чему учат любого разведчика или следователя – искать в потоке информации детали, которые выбиваются из этого потока.

Примером может служить девелоперская компания «Донстрой», входящая в тройку лидеров сферы. Если забить в поисковик ее название, то основная масса материалов будет позитивной для «Донстроя». Набор заголовков подтверждает ту мысль, которую старается донести до масс менеджмент компании – у «Донстроя» все хорошо, он надежен как никогда.

Но некоторые материалы настораживают:

«В Москве и Подмосковье начали исчезать квартиры в новостройках с отделкой. Часть крупных застройщиков решила перестать продавать такое жилье из-за нехватки материалов… Новостройки с ремонтом закончились у компании "Донстрой"».

«"Донстрой" ведет отбор среди 50 компаний из Турции, Китая и Индии, поставляющих стройматериалы… Мы обещали, и мы обеспечим нашим покупателям достойные условия жизни, сохраним качество и наполненность проектов инфраструктурными фишками».

«"Донстрой" и ВТБ запустили ипотечную программу с субсидированной ставкой от 1,9% годовых».

«"Донстрой" предложил рассрочку на 3 года под 10% годовых»…

На первый взгляд ничего особого в этих сообщениях нет – кажется, что это обычная «джинса», размещенная в СМИ за деньги рекламного отдела «Донстроя» под видом информационных материалов. Но, как говорят те же шпионы, ищи странности и смотри на проблему в комплексе.

Прочитайте эти заголовки, помня о санкциях, в результате которых российский бизнес столкнулся с огромными проблемами. Девелопмент – не исключение. Из-за санкций стремительно падает спрос на жилье, банки отказывают в кредитах, стоимость объектов дорожает, продажи падают. Получается замкнутый проблем, выстоять в котором смогут далеко не все. круг

Следующее – дефицит качественных строительных материалов, которые шли из Европы. «Донстрой» судорожно пытается найти им замену в Китае и Индии. Найдет ли – тоже еще вопрос. Но даже если и найдет – будет ли их качество таким же, как, например, в Германии или Франции? И какая будет цена? Если кто-то думает, что индийский или китайский бизнес не воспользуется безвыходностью ситуации российского и будет заниматься благотворительностью – то это ошибка.

Следующий вопрос – покупатель жилья (а покупается оно в основном на стадии проекта) платил именно за итальянский унитаз, немецкую плитку и французские окна. А теперь «Донстрой» предлагает ему вместо этого туалет из Индии. Причем еще неизвестно, за какую цену.

Мысль можно развивать дальше, но главное понятно – «Донстрой» столкнулся с непредвидимыми и тяжело решаемыми проблемами в сфере поставки строительных материалов. Причем проблемы могут возникнуть не только с европейскими поставками, но и с отечественными – у многих производственные цепочки зависят от поставок из Европы.

В отдельности эта проблема не была бы большой угрозой. Однако на нее накладывается финансовая. Это подтверждают заголовки, предлагающие рассрочки и льготные программы. Они говорят о том, что «Донстрой» столкнулся с проблемой ликвидности. Квартиры просто не покупают и «Донстрой» пытается продать их любой ценой.

Но и это не все. Ни для кого не является секретом, что девелопер «Донстрой» многие годы находится на кредитной игле ВТБ. Причем получается некий «замкнутый цикл» - банк выдает кредиты как самому «Донстрою» и его дочерним предприятиям, занимающимся строительством объектов, так и клиентам, покупающим квартиры, построенные «Донстроем».

Пока экономика работала нормально, работала и эта схема. Но внезапно пришли санкции. А это потянуло за собой цепочку – у заемщиков ВТБ нет денег на погашение кредитов, банк вынужден конфисковать предметы ипотеки, то есть квартиры. Однако банку нужны деньги, а не мертвые квадратные метры. Но продать он их не может – у потенциальных покупателей тоже нет денег. Можно продавать ниже себестоимости, но и в этом случае проблема не решается – банк все равно получает убыток.

С другой стороны – «Донстрой» не может реализовывать объемы построенных квадратных метров и гасить свои долги перед банком. Ситуация та же – можно продавать их ниже себестоимости, но это чистый убыток, а за кредит еще надо платить проценты. Банк может конфисковать залоговое имущество «Донстроя», которое обеспечивает кредит, но это уже банкротство самого девелопера. А большинство квадратных метров реализуется «Донстроем» на этапе проекта – это так называемое «инвестиционное строительство».

Пока у девелопера не возникли проблемы, такая схема выгодна всем – застройщик получает оборотные средства, а покупатель платит меньше, чем заплатил бы за сданное в эксплуатацию жилье. Но если у застройщика возникают проблемы, стройка стает и инвестор остается с пустыми бумажками вместо квартиры. Отсюда и все эти заголовки о «рассрочках», «льготных кредитах» и «выгодных предложениях» - «Донстрой» просто судорожно пытается найти оборотные средства, позволяющие продержаться на плаву в надежде на чудо.

Но чуда не будет, потому что на все выше перечисленные проблемы накладывается еще несколько. Дело в том, что «Донстрой» - не что иное, как «прачечная» для выведенных из ВТБ денег. Напомним, банк ВТБ – государственный. А фирмой «Донстрой» через закрытый инвестиционный фонд владеют люди, причастные к правлению банка. Хотя фонд и закрытый, но в прессу просочились слухи, что во главе «Донстроя» фактически стоит давний друг зампреда ВТБ Андрея Пучкова, который является «правой рукой» Андрея Костина, миллиардер Роман Громоздов. Его фамилию связывают и с семейством Ротенбергов, с которыми Громоздов якобы имеет совместные коммерческие проекты, и с главой «Роснефти» Игорем Сечиным.

Слухи бы оставались досужими домыслами, если бы не фигура генерального директора холдинга «Донстрой». Возглавляет его Алена Викторовна Дерябина, перешедшая на эту должность с поста вице-президента банка ВТБ и заместителя председателя правления этого банка Андрея Костина.

Случилось это в 2009 году, когда ВТБ купил задолжавший ему «Донстрой» за 500 рублей. Невозвращенные кредиты на тот момент составляли 500 миллионов долларов. Но вместо реструктуризации долга и постепенного его погашения ВТБ продолжал накачивать «Донстрой» кредитными деньгами. Сумма задолженности девелопера перед банком на данный момент неизвестна, но, судя по всему, цифра просто астрономическая.

Схема, как уже говорилось, работала с 2010 года. И работала бы дальше, но у финансовой системы страны возникли неожиданные трудности. А ВТБ является системообразующим банком, среди функций которого – поддержание финансовой стабильности страны в вот таких вот непредвиденных ситуациях. Но денег в банке не оказалось.

Конечно, началось расследование. И схема с выводом денег через «Донстрой» вскрылась. Последуют ли выводы? Можно не сомневаться. Будут ли они справедливы в отношении главы ВТБ Андрея Костина и его бывшего зама, а ныне главы «Донстроя» Алены Дерябиной? Однозначно.

Но вот утешат ли эти выводы людей, вложивших деньги в проекты «Донстроя», который вот-вот станет банкротом, а все его недострои станут мертвыми свечками, постепенно разрушающимися от дождя, снега и ветра?

Если кто не верит в подобный сценарий – вспомните судьбу китайских девелоперов Fantasia Holdings Group и Evergrande Group. Деятельность которых была весьма похожа на деятельность «Донстроя». Только у них не было санкций. Но квадратные метры, построенные этими гигантами китайского девелопмента, никто не купил. Попытки перекредитоваться только усугубили ситуацию, а инвесторы остались с инвестиционными договорами, которые можно разве что повесить на гвоздик в туалете. Китайский рынок недвижимости до сих пор не оправился от рухнувших гигантов, а ведь экономика Китая в разы мощнее российской.

«Донстрой» ведь действительно является лидером российского рынка недвижимости по количеству строящихся объектов. Как сообщает та же пресс-служба «Донстроя», по состоянию на 2022 год «для реализации подготовлены проекты, включающие более 9 млн кв. м недвижимости». Но вот только строить и продать – вещи разные. Одна только головная структура АО «ДОН-Строй Инвест» в 2020 году получила убыток в 6,2 миллиарда рублей, а данные за 2021 год до сих пор не опубликованы.

Что творится во всех структурах холдинга – неизвестно, финансовые отчеты скрываются, а пресс-служба «Донстроя» упорно игнорирует вопросы журналистов по этому поводу. Что тоже весьма симптоматично.

Кстати, есть еще один фактор, который негативно скажется на судьбе «Донстроя»: большинство его строителей – трудовые мигранты. К радости ура-патриотов они таки покинут Москву и другие города России, да вот только массовый отток дешевой рабочей силы негативно скажется как на состоянии инфраструктуры городов, которую они поддерживали, так и на застройщиках, основную массу рабочих которых они составляли. «Донстрой» - не исключение. На фоне всех остальных проблем это тоже не добавляет радужных перспектив.